Repubblica Italiana
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Gruppo IV                            /381.99.11

OGGETTO: Edilizia residenziale pubblica. Alloggi forze dell'ordine - L.r. 54/85 - Cessione in proprietà alloggio sito in A. - Complesso "XXXX" - Sig. M.M..

   
   
   
                                    PRESIDENZA DELLA REGIONE
                                     Direzione del personale e dei SS.GG. - Demanio e                                          Patrimonio - Unità operativa III Alloggi popolari e Alloggi                                          Forze dell'Ordine e locazioni
                                 P A L E R M O

                 1. Con la nota cui si risponde codesta Direzione sottopone all'esame dello Scrivente una questione concernente la cessione in proprietà dell'alloggio indicato in oggetto, acquistato dalla Regione Siciliana ai sensi della l.r. 54/85 e assegnato in locazione semplice al Sig. M.M. (per il periodo 25.7.1992/24.7.1996 e, in seguito, per il periodo 25.7.1996/24.7.2000), in applicazione dell'art. 5 della predetta legge.
                 In ordine alla vicenda viene rappresentato che la cessione in proprietà dell'alloggio è stata richiesta dal Sig. M.M. in forza del piano di vendita degli alloggi di proprietà regionale ex l.r. 54/85 assegnati alle FF.OO., pubblicato sulla G.U.R.S. n. 34 dell'11.7.1998.
                 La richiesta iniziale del 20.10.98, che prevedeva la modalità di pagamento rateale, è stata successivamente modificata, in data 23.12.98 con una richiesta di pagamento in contanti con sconto del 25 per cento.
                 Codesta Direzione, ritenuta regolare la predetta istanza e la relativa documentazione, con nota prot. n. 8591 del 30.12.98, autorizzava la cessione dell'alloggio in favore del richiedente invitando contestualmente l'assegnatario a trasmettere alla Direzione medesima "l'accettazione del prezzo di vendita ed altresì ad effettuare il versamento della somma dovuta nei modi e nei termini previsti dalla disciplina normativa al Banco di Sicilia".
                 Senonchè l'Ufficio del territorio di C. - incaricato di interessare il Procuratore dell'Ufficio del Registro di competenza affinchè intervenisse nella stipulanda vendita in nome e per conto dell'Amministrazione regionale - con nota prot. n. 25661 del 29.7.99, comunicava che il Sig. M.M. risultava trasferito presso la Questura di F. del 10.6.99.
                 Stante la previsione - tra le condizioni generali cui è soggetta l'offerta di vendita - di cui al n. 7 lettera d) del regolamento del piano di vendita, secondo cui "l'acquirente dovrà possedere i requisiti per l'assegnazione dell'alloggio fino al giorno del pagamento del prezzo, ... ovvero sino al giorno di stipula del contratto...", codesta Direzione invitava, con nota n. 7135 del 31.8.99, il Sig. M.M. a trasmettere copia dell'estratto di quietanza pari all'importo di Lire 61.663.000, così come indicato nell'autorizzazione alla vendita.
                 Il Sig. M.M., in data 21.9.99, giustificava la mancata stipula del contratto e il mancato pagamento del prezzo facendo riferimento ad una circostanza indipendente dalla propria volontà e cioè all'esistenza di un'ipoteca a favore della B.N.L. gravante sull'alloggio in questione (nonchè su quasi tutte le unità immobiliari del complesso "XXXX").
                 Ciò premesso, codesta Direzione chiede di conoscere se, nelle more della definizione dei procedimenti già attivati al fine di pervenire alla cancellazione delle iscrizioni ipotecarie gravanti sulle unità immobiliari de quibus, sussista la "possibilità di mantenere in favore del Sig. M.M. i benefici dell'assegnazione, pur in presenza del trasferimento presso la Questura di F.".
   
                 2. Sulla questione si osserva innanzitutto che non può non tenersi conto - come già peraltro codesta Direzione ha rilevato - della previsione di cui al n. 7, lett. d) del piano di vendita degli alloggi de quibus pubblicato sulla G.U.R.S. n. 34 dell'11 luglio 1998, che - oltre a prevedere che l'acquirente dovrà possedere i requisiti per l'assegnazione dell'alloggio fino al giorno del pagamento del prezzo o della stipula del contratto - impone all'acquirente medesimo di "attestare, sotto la propria responsabilità, con dichiarazione inserita nel contratto, l'assenza di cause di decadenza dal diritto di assegnazione".
                 Con la conseguenza che "la falsa dichiarazione determinerà l'applicazione delle prescritte sanzioni penali e comporterà la nullità del contratto di acquisto".
                 Come è stato correttamente rilevato, nella fattispecie ricorrerebbe una delle cause di decadenza dal diritto di assegnazione, e precisamente quella prevista dall'art. 2, lett. c) del contratto di locazione (valevole per il periodo 25.07.96/24.07.2000), secondo cui "il contratto s'intenderà risolto di pieno diritto con il verificarsi ... del trasferimento del conduttore in località di diversa provincia od in altro Comune della medesima provincia con obbligo di residenza".
                 Costituisce principio indiscusso quello secondo il quale la residenza dell'impiego nel luogo dove è situato l'ufficio cui è addetto è obbligatoria, anzi da quest'assunto la giurisprudenza giunge ad affermare che "si può presumere che egli trasferisca nello stesso luogo il centro principale dei propri affari ed interessi, anche quanto conservi un rilevante patrimonio nel luogo della precedente residenza, specialmente se nella nuova sede debba permanere senza potersene allontanare, se la  lontananza di questa dalla sede precedente sia rilevante e se un ritorno nella primitiva sede si prevede difficile o di remota eventualità" (Cfr. Cass. 22 maggio 1963, n. 1342, in Pescatore-Ruperto, codice civile annotato con giurispr., Giuffrè 1997, p. 123 sub art. 44).
                 Da quanto affermato dalla giurisprudenza emerge, con tutta evidenza, come il concetto di trasferimento della residenza, nonchè addirittura del domicilio, sia strettamente collegato - con riguardo, in particolare, all'impiegato - al trasferimento della sede presso la quale lo stesso è tenuto a prestare il proprio servizio.
                 Non sembra, pertanto, che a tal proposito possono essere prese in considerazione le ragioni addotte dal sig. M.M., nel foglio trasmesso a codesta Direzione in data 21 settembre 1999, al fine di sostenere il permanere del requisito della residenza nel medesimo luogo dove è sito l'alloggio de quo. L'interessato precisa, infatti, di essere "tuttora residente nell'alloggio assegnato, che le utenze sono normalmente intestate a suo carico, che la restante parte della famiglia vive nell'alloggio assiduamente allontanandosi solo per far visita allo stesso, il quale ha dovuto richiedere il trasferimento da C. per motivi di sicurezza personale".
                 Non sussiste, quindi, alcun dubbio circa l'intervenuta perdita del requisito della residenza con la conseguente impossibilità, per l'acquirente, di attestare nel contratto l'assenza di cause di decadenza dal diritto di assegnazione senza incorrere in una falsa dichiarazione che comporti la nullità del contratto di acquisto (come prescritto dal n. 7, lett. d) del regolamento di vendita).
                 Sembra, dunque, allo scrivente che proprio la necessità di tale dichiarazione da parte dell'acquirente costituisce l'ostacolo principale che impedisce all'Amministrazione di mantenere i benefici dell'assegnazione in favore del sig. M.M., pur in presenza del trasferimento presso la Questura di F.
                 Nè, dalla previsione di cui alla predetta lett. d), emerge la possibilità, per l'acquirente, di far valere, quale causa di giustificazione del mancato pagamento del prezzo o della mancata stipula del contratto prima della perdita del possesso dei requisiti per l'assegnazione dell'alloggio, una circostanza indipendente dalla volontà dell'acquirente medesimo, qual è appunto la perdurante iscrizione ipotecaria sull'immobile in questione.
                 Pertanto l'eventuale superamento dei sopradescritti impedimenti, al mantenimento dei benefici dell'assegnazione in favore del Sig. M.M., non può trovare alcun riscontro nè nella disciplina contenuta nel regolamento (piano) di vendita, nè nel contratto di locazione semplice, stante che le norme richiamate non consentono un'interpretazione diversa da quella enunciata.
   
                 3. Tuttavia codesta Direzione - considerato il carattere più generale che la vicenda riveste, poichè l'ipoteca di cui trattasi riguarda quasi tutte le unità immobiliari da cedere nel complesso "XXXX", e avendo già attivato la procedura "al fine di pervenire all'escussione della fidejussione allora prestata alla venditrice e, in subordine, per raggiungere un accordo transattivo con i due Istituti di credito (BNL e BDS) creditori" - potrebbe, nell'esercizio del proprio potere discrezionale (cfr. al riguardo l'art. 1, commi 8 e 21, della legge 24 dicembre 1993, n. 560 che demandano agli enti proprietari la disciplina delle modalità di presentazione delle domande di acquisto e quello relativo alla documentazione necessaria alla stipula degli atti di compravendita degli alloggi) valutare l'opportunità di adottare un provvedimento di carattere generale (che abbia riguardo cioè a tutte le predette unità immobiliari da cedere) tale da consentire una deroga al rispetto di quelle condizioni e modalità generali prescritte dal  regolamento di vendita, giustificata dalla necessità di una previa definizione delle problematiche concernenti la cancellazione dell'ipoteca affinchè si possa procedere ad una cessione degli alloggi de quibus che non sia onerata da gravami ipotecari.
                 Poichè, infatti, l'intervallo di tempo necessario per concludere la procedura volta all'estinzione dell'ipoteca potrebbe rivelarsi particolarmente lungo, la condizione che prescrive il possesso dei requisiti per l'assegnazione dell'alloggio fino al giorno del pagamento del prezzo ovvero della stipula del contratto potrebbe essere causa di una problematica realizzazione del piano di vendita dei suddetti alloggi, potendosi verificare, nel frattempo, altri casi analoghi a quello che vede interessato il Sig. M.M. Dovendosi, comunque, fissare il possesso dei prescritti requisiti ad una data certa, potrebbe codesta Direzione valutare l'opportunità di ancorare il possesso degli stessi alla scadenza del termine previsto per la presentazione della domanda di acquisto di alloggio (che risulta fissata in 120 giorni dalla data di pubblicazione del piano di vendita nella Gazzetta Ufficiale della Regione Siciliana).
                 Una simile previsione consentirebbe, ad avviso dello Scrivente, di ovviare alle conseguenze certamente inique che si verificherebbero nei confronti di quegli assegnatari in possesso di tutti i requisiti al momento della presentazione dell'istanza di acquisto, ma impossibilitati a procedere alla stipula di un contratto di acquisto non onerato da gravami ipotecari per cause indipendenti dalla propria volontà.
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             Si ricorda che in conformità alla Circolare presidenziale 8 settembre 1998, n.16586/66.98.12, trascorsi 90 giorni dalla data di ricevimento del presente parere senza che codesta Amministrazione ne comunichi la riservatezza, lo stesso potrà essere inserito nella banca dati "FONS".

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