POS. II Prot._______________/189 /11 / 2003
OGGETTO: Contratto di locazione immobile - Quesiti
PRESIDENZA DELLA REGIONE
- Dipartimento regionale del personale, dei servizi generali, di quiescenza, previdenza ed assistenza del personale
- Servizio demanio e patrimonio immobiliare
P A L E R M O
1. Con nota 8 luglio 2003, n. 2186, il Dipartimento in indirizzo chiede di conoscere se nel contratto di locazione di un immobile, stipulato dalla Presidenza della Regione, possa subentrare l'Azienda regionale delle foreste demaniali, già allocata nell'immobile, assumendo il pagamento dei canoni, attesa l'autonomia gestionale di detta Azienda, ovvero se sia necessaria una novazione soggettiva del contratto e, in tal caso, se possa rimanere invariato il prezzo della locazione convenuto tra codesta Amministrazione e il proprietario dell'immobile.
Con nota 23 luglio 2003, n. 12914, questo Ufficio ha richiesto l'invio di copia del contratto di locazione e degli eventuali altri atti ad esso collegati, trasmessi da codesto Dipartimento con successiva nota del 4 agosto 2003, n. 2536.
2. Sulla problematica posta si espone quanto segue. Il contratto di locazione stipulato tra l'Assessore alla Presidenza - per conto della Presidenza della Regione siciliana - e la proprietaria "xxxx S.p.A. " ( a cui è successivamente subentrata l'attuale proprietaria yyyy S.p.A. ) è un rapporto negoziale di natura privatistica. Con esso si è convenuto che " I locali oggetto del presente atto potranno essere utilizzati in tutto o in parte per altri Uffici senza che il locatore debba dare alcuna autorizzazione o chiedere compensi di alcun genere ". Il senso di questo inciso non pare però riferirsi alla possibilità di subentro o di assunzione del rapporto contrattuale da parte di soggetti diversi dalla Presidenza, parte negoziale in veste di conduttrice, quanto piuttosto alla facoltà d'uso secondo le esigenze dell'amministrazione regionale; ciò è chiaramente desumibile nello stesso decreto dell'Assessore alla Presidenza 11 novembre 1987, che approva il contratto di locazione dell'immobile " da assegnare in uso all'Amministrazione Regionale ".
Le parti del contratto si sono limitate a stabilire che l'oggettivo utilizzo dei locali non necessita di alcuna autorizzazione, restando la parte conduttrice libera di stabilire l'ufficio regionale da allocarvi di volta in volta secondo le necessità dell'amministrazione.
Occorrerà verificare se sia possibile sublocare l'immobile de quo, ovvero cedere il contratto di locazione.
Poiché il contratto di locazione nulla dice a tal riguardo, limitandosi a statuire all'art. 11: " Per quanto non previsto nella presente scrittura le parti si rimettono alle disposizioni di legge ed alle consuetudini locali, in quanto non contrastino con la Contabilità di Stato ", si rende necessario esaminare la disciplina in materia di sublocazione e cessione del contratto, tenuto anche conto del fatto che non è chiaro se all'Azienda regionale ( che ha in effetti un autonomo bilancio, riportato in appendice a quello della Regione, contenente un apposito capitolo di spesa per fitti locali ) si intende cedere tutti i locali componenti l'immobile preso in locazione - nel qual caso si potrebbe procedere alla cessione contrattuale del contratto locativo, ma anche al diverso istituto della sublocazione totale dell'immobile - ovvero una porzione dei locali, che consentirebbe giuridicamente solo il ricorso alla figura della sublocazione parziale non essendo nel nostro ordinamento configurabile la cessione parziale del contratto di locazione.
Il contratto di locazione trasmesso a questo Ufficio è stato stipulato ai sensi della legge 27 luglio 1978, n. 392, che al capo II regolamenta la " Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione " e, in particolare, all'art. 42 " Destinazione degli immobili a particolari attività " considera i contratti di locazione e sublocazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali ( tra i quali rientra la Regione ) in qualità di conduttore, stabilendo quali sono le norme della legge applicabili a detti contratti. Tra le norme richiamate non si rinvengono quelle che all'interno del corpo normativo regolamentano la sublocazione e la cessione del contratto per particolari tipologie di immobili ( come ad es. l'art. 2 che si riferisce agli immobili ad uso abitativo e l'art. 36 che si applica alle locazioni inerenti l'esercizio di attività professionale, artigianale o commerciale ). Di conseguenza la sublocazione dell'immobile di che trattasi o la cessione del contratto rientrano nella disciplina generale dell'art. 1594 del codice civile.
Il 1° comma della norma codicistica così dispone: " Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore ". Detta norma attribuisce, quindi, al conduttore ( nella presente trattazione Presidenza ) la legittimazione negoziale di concludere con un terzo - subconduttore (nella fattispecie l' azienda regionale foreste demaniali) un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile ( o parte di esso ) a lui locato, contratto condizionato all'esistenza, validità ed efficacia di quello tra il conduttore-sublocatore (Presidenza) e il locatore ( Yyyy ).
Nella sublocazione si ha la nascita di rapporto ulteriore, rispetto all'originario contratto, la cui sorte dipende da quello principale. Vale a dire che, poiché il contratto di sublocazione è un contratto derivato, ne consegue che le norme che regolano gli obblighi del locatore regolano nella stessa maniera anche gli obblighi del sublocatore e, per converso, il subconduttore ha le stesse facoltà e gli stessi diritti del conduttore. Inoltre, il venir meno del rapporto di locazione determina la cessazione anche del rapporto di sublocazione.
Il conduttore che subloca ha l'obbligo di comunicare al locatore tutti i dati relativi alla sublocazione, mentre i rapporti tra le rispettive parti dei due contratti restano autonomi, trattandosi di due situazioni giuridiche che, pur avendo in comune uno dei soggetti ( locatario sublocatore, nella fattispecie la Presidenza ), restano distinte tra loro con un rapporto credito-debito tra locatore e locatario ( yyyy e Presidenza ) e un analogo rapporto di credito-debito tra locatario sublocante e sublocatore ( Azienda regionale e Presidenza ).
La sublocazione, come la locazione, richiede necessariamente un fine economico, e cioè la prestazione, come corrispettivo, del godimento della cosa locata, ma non richiede un fine speculativo, e quindi può ricorrere anche quando il sublocatario si sia accollato soltanto il canone locatizio dovuto al locatore o, nell'ipotesi di cessione del godimento di una sola porzione dell'immobile, un corrispettivo che si traduca per il cedente in un risparmio sui propri esborsi di locatario, mediante proporzionale recupero del canone dovuto al locatore.
Differente è il caso in cui codesta Presidenza intendesse cedere il contratto di locazione. Per tale ipotesi è richiesta, ai sensi del 1° comma dell'art. 1594 c.c., l'autorizzazione del locatore. Il consenso del locatore ceduto costituisce la base per l'estensione al nuovo destinatario degli effetti del rapporto originariamente instauratosi tra locatore e conduttore. Mentre nell'ipotesi di sublocazione si ha la nascita di un ulteriore rapporto, la cui sorte dipende da quello principale che permane, nel caso di cessione del contratto di locazione, per il cui perfezionamento è necessaria la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati, cedente, cessionario e ceduto ( trattasi di un negozio plurilaterale ), si instaura un rapporto diretto tra il terzo cessionario ( l'Azienda regionale che subentrerebbe al conduttore originario-Presidenza ) ed il locatore.
Nella cessione, confortata dal consenso del locatore, si verifica la sostituzione del conduttore ed il trasferimento della locazione al cessionario, mentre il conduttore stesso esce dal rapporto locatizio che nei suoi confronti viene a sciogliersi. Si ha quindi una novazione soggettiva in seguito al mutamento delle parti del rapporto. Il consenso del locatore alla cessione del contratto crea rapporti diretti tra questi ed il cessionario, tanto che questi può costringerlo all'adempimento delle obbligazioni assunte nei confronti del conduttore e, in difetto, al risarcimento dei danni.
Trattandosi di novazione soggettiva del contratto, l'autorizzazione del locatore è finalizzata alla sola mutazione dell'originaria controparte contrattuale, mentre le obbligazioni nascenti dal contratto restano invariate e vengono assunte dal cessionario così come si trovano al momento della cessione ( si avrebbe altrimenti una novazione oggettiva del contenuto contrattuale ).
Per la cessione del contratto, dunque, il locatore può semplicemente autorizzare l'ingresso del cessionario e liberare il conduttore, ovvero rifiutarsi di acconsentire alla novazione soggettiva.
Si ribadisce, infine, che, proprio perchè nella cessione del contratto oggetto del trasferimento dall'uno all'altro soggetto è la complessiva posizione che un soggetto ha assunto nel rapporto nascente dall'atto contrattuale, e che detta posizione deve restare immutata nei suoi elementi oggettivi originari, ne consegue che, nel caso in cui il conduttore dia in godimento ad un terzo ( dietro corrispettivo ) parte dell'immobile, non è configurabile una cessione parziale del contratto di locazione, bensì una sublocazione parziale.
Nei termini il reso parere.