Pos. 3   Prot. N. 17764 - 185.09.11 Palermo 10/11/2009 



Oggetto: Contratti della P.A. Acquisto immobile già locato. Computo canoni versati in conto prezzo. Inclusione IVA.





PRESIDENZA REGIONE
Dipartimento Regionale del Personale,dei Servizi Generali, di Quiescenza, Previdenza ed Assistenza del Personale
Servizio demanio e Patrimonio Immobiliare

Palermo


1. Con la nota n. 173792 del 23 ottobre 2009 codesta Amministrazione espone di avere avviato le trattative per l'acquisizione in proprietà di un immobile già condotto in locazione ad uso governativo per l'Assessorato Agricoltura e Foreste e per il Commissario Usi Civici.
  Nella nota prot. n. 168113 allegata alla presente richiesta codesto Servizio rappresenta che la società proprietaria dell'immobile ha accettato il prezzo di vendita convenuto cui vanno detratti i canoni di locazione già corrisposti dall'amministrazione e da corrispondere sino alla data della stipula ma con esclusione delle somme già pagate a titolo di IVA. 
  Viene chiesto quindi con riferimento agli artt 3 e 9 del contratto di locazione, " se nella determinazione dell'ammontare del recupero dei canoni di locazione, debba essere o meno compreso l'importo dell'imposta sul valore aggiunto già corrisposta alla società in sede di pagamento dei corrispettivi della locazione" .  


  2. Sulla questione sopraesposta si osserva quanto segue. 
          L'IVA ( imposta sul valore aggiunto) è un'imposta generale sui consumi, che colpisce solo l'incremento di valore che un bene o un servizio acquista ad ogni passaggio economico, a partire dalla produzione fino ad arrivare al consumo del bene o del servizio stesso.  
          Attraverso un sistema di detrazione e rivalsa (addebito), l'imposta grava completamente sul consumatore finale mentre per il soggetto passivo d'imposta (il contribuente) rimane neutrale. Infatti il soggetto passivo d'imposta, che è colui che cede beni o servizi, può detrarre l'imposta pagata sugli acquisti di beni e servizi effettuati nell'esercizio d'impresa, arte o professione, dall'imposta addebitata (a titolo di rivalsa) agli acquirenti dei beni o committenti dei servizi prestati. 
          L'IVA, in definitiva, è a carico del consumatore finale sotto forma di percentuale applicata al prezzo finale del bene o servizio. Tale prezzo finale costituisce la somma degli incrementi di valore intervenuti nelle singole fasi della produzione e della distribuzione. 
  Nell'imposta sul valore aggiunto occorre quindi distinguere il contribuente di fatto (il consumatore finale), che pur non essendo soggetto passivo dell'imposta stessa ne sopporta l'onere economico e il contribuente di diritto, normalmente un imprenditore, su cui gravano tutti gli obblighi del soggetto passivo d'imposta, ma per il quale l'imposta stessa è dal punto di vista economico neutrale. 
      La disciplina dell'Iva è contenuta nel testo unico il D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 intitolato "Istituzione e disciplina dell'imposta sul valore aggiunto" , che all'art. 1 dispone "L'imposta sul valore aggiunto si applica sulle cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese o nell'esercizio di arti e professioni e sulle importazioni da chiunque effettuate" . 
  In particolare per quel che qui rileva l'art. 2 della normativa in esame prevede che "Costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere. 
  Costituiscono inoltre cessioni di beni... 
  ..... 
  2) le locazioni con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti...."; 



  Nella fattispecie qui in esame l'amministrazione regionale e una società hanno stipulato un contratto di locazione il 17 maggio 2007 per un immobile da assegnare in uso governativo ad uffici dell'amministrazione regionale medesima. 
  L'art. 3 del suddetto accordo prevede testualmente: 
"Art.- 3 ) il canone annuo di locazione, al netto di ogni spesa ed onere accessorio è convenuto in Euro 574.900 oltre IVA e sarà aggiornato secondo i dati ISTAT, dietro espressa richiesta del locatore ogni anno a partire dal secondo anno di locazione con riferimento alle variazioni verificatesi nell'anno precedente e con le modalità di cui all'art. 32 della legge 392/78 modificato dall'art. 9 sexies della legge 118/85 e successive modificazioni".   L'art. 5 prevede inoltre che " il pagamento del canone avrà cadenza semestrale posticipata e sarà eseguito nei modi e nei termini previsti dalla contabilità di Stato...." 
  L'art. 9 prevede poi che " L'amministrazione locataria si riserva la facoltà di procedere all'acquisto dell'immobile locato, manifestando la relativa volontà entro due anni dalla consegna dell'immobile medesimo con formalizzazione dell'atto di acquisto relativo entro ulteriori termini di anni due. La proposta di acquisto, se accettata dal locatore, avverrà al prezzo determinato dal competente Ufficio Tecnico al momento dell'esercizio della facoltà di acquisto da parte dell'Amministrazione. 

Dal prezzo così determinato, verranno scomputato, a titolo di recupero, i canoni di locazione corrisposti fino alla data di stipula del contratto formale di acquisto...."

  Quindi nel contratto di locazione sopra citato i contraenti hanno convenuto una clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti. Infatti, secondo l'art. 9 dell'accordo, entro due anni dalla consegna dell'immobile l'amministrazione locataria ha la facoltà di procedere all'acquisto dell'immobile locato ed in tal caso, se accettato dal locatore, il prezzo sarà determinato dal competente ufficio tecnico e decurtato dei canoni di locazione già erogati fino alla data del contratto di acquisto. 
  Ora a parte l'ovvia considerazione che l'art. 9 sopra citato non parla del recupero dell'IVA da parte dell'amministrazione regionale ma esclusivamente dei "canoni di locazione corrisposti fino alla data di stipula del contratto formale di acquisto.." ,giova rilevare altresì che il recupero dei canoni locativi previsto quale pattuizione tra le parti contrattuali al fine di agevolare l'acquisto da parte dell' amministrazione, non può certamente riguardare un'imposta già corrisposta dall'amministrazione alla società e, sulla base di quanto sopra detto a proposito dell'IVA, già versata dalla società proprietaria all'erario in qualità di soggetto passivo di imposta. 
  Per le suddette motivazioni si ritiene che l'importo dell'imposta sul valore aggiunto non possa essere computato nell'importo dei canoni di locazione da detrarre all'Amministrazione regionale.  


Nelle superiori considerazioni è il parere dello Scrivente.


3. Si ricorda che in conformità alla circolare presidenziale 8 settembre 1998, n. 16586/66.98.12, trascorsi 90 giorni dalla data di ricevimento del presente parere senza che codesta Amministrazione ne comunichi la riservatezza, lo stesso potrà essere inserito nella banca dati FONS.


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