Ufficio legislativo e legale della Regione siciliana

Pos. 3 Prot. N. 17648 - 171.09.11 Palermo 9 novembre 2009

Oggetto: Certificato di destinazione d'uso per immobili da adibire a pubblici uffici.

PRESIDENZA REGIONE
Dipartimento Regionale del Personale,dei Servizi Generali, di Quiescenza, Previdenza ed Assistenza del Personale
Servizio demanio e Patrimonio Immobiliare

Palermo

1. Con la nota n. 167946 del 14 ottobre 2009 codesto Dipartimento espone di aver autorizzato "il Servizio regionale della protezione civile di xxx ad effettuare una ricerca di mercato finalizzata alla locazione di un immobile da adibire a sede propria" secondo le prescrizioni del Ministero delle Finanze di cui alla circolare n. 450 dell' 1/10/93.

Con nota prot. n. 2928 del 25.05.2009 il Servizio Regionale della Protezione Civile di xxx ha trasmesso gli atti dell'indagine di mercato espletata, con l'individuazione di una offerta ritenuta la più idonea tra quelle ricevute.

La società proprietaria dell'immobile, la "xxx s.r.l.", ha dichiarato, con nota del 04.08. 2009, di non poter aderire alla richiesta dell'Amministrazione di produzione del certificato di destinazione urbanistica dell'edificio per "pubblico ufficio" ma di poter esibire un certificato di agibilità ad "uso ufficio" senza distinzione fra pubblico e privato atteso che tale distinzione non è effettuata dal comune di xxx.

Viene chiesto quindi " di conoscere se l'amministrazione regionale possa stipulare il contratto di locazione alle condizioni di cui sopra, stante la circolare del Ministero delle Finanze già citata, la quale prevede al comma 3 " la concretizzazione del contatti di acquisto o locazione non potrà avere luogo se non verrà preliminarmente accertato che l'impiego dell'immobile prescelto ad uffici pubblici che si intende dare al cespite è pienamente compatibile con la destinazione d'uso prevista dagli strumenti urbanistici vigenti sul territorio ove trovasi il bene"".

2. In relazione alla problematica prospettata sembra opportuno fare un breve cenno al certificato di agibilità disciplinato dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, (Testo Unico sull'edilizia).

In particolare l'art 24 comma 1 del D.P.R. citato stabilisce che tale certificato "attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente".

Detto certificato deve essere rilasciato non solo nel caso di nuove costruzioni ricostruzioni o sopraelevazioni, ma anche nel caso di "Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni" suindicate ( art. 24 comma 2).

Per quanto riguarda la procedura per il rilascio del certificato l'art. 25 del Testo Unico indica nel dirigente o nel responsabile del competente ufficio comunale l'organo deputato a provvedere entro trenta giorni dalla ricezione della domanda ( comma 3)

Il provvedimento di rilascio deve essere preceduto dalla verifica della documentazione prescritta (richiesta di accatastamento dell'edificio, dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, e attestazione di osservanza delle norme sul risparmio energetico) nonché dei certificati di collaudo statico ( art. 67 t.u.), di osservanza delle norme per le zone sismiche ( art. 62 t.u.) e per il superamento delle barriere architettoniche ( art. 77 e 82 t.u.).

Trascorso inutilmente il termine di trenta giorni previsto dall'art. 25 comma 3 sopra citato, l'agibilità si intende attestata ove sia stato rilasciato il parere dell' A.S.L.

Quest'ultimo parere può essere sostituito da un'autocertificazione circa la conformità delle opere alle norme igienico sanitarie ma, in tale caso, l'agibilità si intende attestata decorsi sessanta giorni dalla ricezione della domanda ( art. 25 comma 4).

Quindi sulla scorta delle norme giuridiche sopra enunciate, sembra potersi affermare che il certificato agibilità assolve una duplice funzione, da un lato la valutazione della conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici; dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad assolvere una determinata funzione economico sociale. Pertanto la predetta certificazione dichiara anche l'idoneità della struttura in relazione alla destinazione d'uso dell'immobile medesimo.

Infatti come precisato dalla giurisprudenza in relazione al certificato di abitabilità ( oggi sostituito dal certificato di agibilità) (Cass., sez. III, 18-11-1997) "Il certificato di abitabilità ha una valenza igienico-sanitaria, ma anche urbanistico-edilizia, sicché la modificazione della destinazione d'uso rispetto a quella assentita con il progetto approvato ovvero in contrasto con la zonizzazione prevista dallo strumento urbanistico richiede il rilascio di un nuovo certificato di abitabilità, in quanto occorre rivalutare la salubrità dell'ambiente alla luce della diversa destinazione; tuttavia detta certificazione non è necessaria qualora il progetto ne indichi una generica e la stessa sia compatibile in quanto prescritto dallo strumento urbanistico e dalla normazione relativa (fattispecie relativa alla destinazione ad uso palestra di un locale già adibito a opificio artigianale)".

Non sembra dubbio quindi che in concreto il rilascio dell'agibilità debba tener conto, della destinazione d'uso dell'edificio coerente con la concessione edilizia e le previsioni dello strumento urbanistico comunale.

Infatti il piano regolatore comunale, che rappresenta lo strumento principale di regolazione dell'attività edificatoria di un comune, comprende per quanto qui rileva, la divisione del territorio in zone con la precisazione di quelle destinate all'espansione dell'aggregato urbano e alla determinazione dei vincoli, delle destinazioni d'uso e dei caratteri da osservare in ciascuna zona ( residenziali, industriali, agricole, turistiche, commerciali ecc.) nonché le aree destinate ad impianti pubblici ossia a scuole, chiese ospedali, pubblici uffici.

Ora, dalla richiesta di consultazione presentata, emerge il riferimento da parte della società proprietaria dell'immobile al certificato di agibilità rilasciato dal comune in merito all'indifferente destinazione dell'immobile ad uso di ufficio pubblico o privato.

Tale circostanza, tuttavia, non sembra costituire di per sé un ostacolo alla locazione.

Ciò nonostante, sulla scorta delle superiori argomentazioni, e come precisato nella circolare 01.10.993 n. 450 del Ministero delle Finanze citata in premessa, è necessario "che l'impiego dell'immobile prescelto ad uffici pubblici che si intende dare al cespite è pienamente compatibile con la destinazione d'uso prevista dagli strumenti urbanistici vigenti sul territorio ove trovasi il bene".

Per le suddette motivazioni si suggerisce di acquisire dal Comune di xxx un'attestazione in merito all'inesistenza di previsioni dello strumento urbanistico che siano d'impedimento all' uso pubblico dell'edificio in relazione alla compatibilità del presumibile maggior carico urbanistico con le previsioni del Piano regolatore comunale.

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Nelle superiori considerazioni è il parere dello Scrivente.

3. Si ricorda che in conformità alla circolare presidenziale 8 settembre 1998, n. 16586/66.98.12, trascorsi 90 giorni dalla data di ricevimento del presente parere senza che codesta Amministrazione ne comunichi la riservatezza, lo stesso potrà essere inserito nella banca dati FONS.

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	Con nota prot. n. 2928 del 25.05.2009 il Servizio Regionale della Protezione Civile di xxx ha trasmesso gli atti dell'indagine di mercato espletata, con l'individuazione di una offerta ritenuta la più idonea tra quelle ricevute.
	La società proprietaria dell'immobile, la "xxx s.r.l.", ha dichiarato, con nota del 04.08. 2009, di non poter aderire alla richiesta dell'Amministrazione di produzione del certificato di destinazione urbanistica dell'edificio per "pubblico ufficio" ma di poter esibire un certificato di agibilità ad "uso ufficio" senza distinzione fra pubblico e privato atteso che tale distinzione non è effettuata dal comune di xxx.
	Viene chiesto quindi " di conoscere se l'amministrazione regionale possa stipulare il contratto di locazione alle condizioni di cui sopra, stante la circolare del Ministero delle Finanze già citata, la quale prevede al comma 3 " la concretizzazione del contatti di acquisto o locazione non potrà avere luogo se non verrà preliminarmente accertato che l'impiego dell'immobile prescelto ad uffici pubblici che si intende dare al cespite è pienamente compatibile con la destinazione d'uso prevista dagli strumenti urbanistici vigenti sul territorio ove trovasi il bene"".

	2. In relazione alla problematica prospettata sembra opportuno fare un breve cenno al certificato di agibilità disciplinato dagli artt. 24 e 25 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, (Testo Unico sull'edilizia).
	In particolare l'art 24 comma 1 del D.P.R. citato stabilisce che tale certificato "attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente".
	Detto certificato deve essere rilasciato non solo nel caso di nuove costruzioni ricostruzioni o sopraelevazioni, ma anche nel caso di "Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni" suindicate ( art. 24 comma 2).
	Per quanto riguarda la procedura per il rilascio del certificato l'art. 25 del Testo Unico indica nel dirigente o nel responsabile del competente ufficio comunale l'organo deputato a provvedere entro trenta giorni dalla ricezione della domanda ( comma 3)
	Il provvedimento di rilascio deve essere preceduto dalla verifica della documentazione prescritta (richiesta di accatastamento dell'edificio, dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente di conformità dell'opera rispetto al progetto approvato, e attestazione di osservanza delle norme sul risparmio energetico) nonché dei certificati di collaudo statico ( art. 67 t.u.), di osservanza delle norme per le zone sismiche ( art. 62 t.u.) e per il superamento delle barriere architettoniche ( art. 77 e 82 t.u.).
	Trascorso inutilmente il termine di trenta giorni previsto dall'art. 25 comma 3 sopra citato, l'agibilità si intende attestata ove sia stato rilasciato il parere dell' A.S.L.
	Quest'ultimo parere può essere sostituito da un'autocertificazione circa la conformità delle opere alle norme igienico sanitarie ma, in tale caso, l'agibilità si intende attestata decorsi sessanta giorni dalla ricezione della domanda ( art. 25 comma 4).
	Quindi sulla scorta delle norme giuridiche sopra enunciate, sembra potersi affermare che il certificato agibilità assolve una duplice funzione, da un lato la valutazione della conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici; dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad assolvere una determinata funzione economico sociale. Pertanto la predetta certificazione dichiara anche l'idoneità della struttura in relazione alla destinazione d'uso dell'immobile medesimo.
	Infatti come precisato dalla giurisprudenza in relazione al certificato di abitabilità ( oggi sostituito dal certificato di agibilità) (Cass., sez. III, 18-11-1997) "Il certificato di abitabilità ha una valenza igienico-sanitaria, ma anche urbanistico-edilizia, sicché la modificazione della destinazione d'uso rispetto a quella assentita con il progetto approvato ovvero in contrasto con la zonizzazione prevista dallo strumento urbanistico richiede il rilascio di un nuovo certificato di abitabilità, in quanto occorre rivalutare la salubrità dell'ambiente alla luce della diversa destinazione; tuttavia detta certificazione non è necessaria qualora il progetto ne indichi una generica e la stessa sia compatibile in quanto prescritto dallo strumento urbanistico e dalla normazione relativa (fattispecie relativa alla destinazione ad uso palestra di un locale già adibito a opificio artigianale)".
	Non sembra dubbio quindi che in concreto il rilascio dell'agibilità debba tener conto, della destinazione d'uso dell'edificio coerente con la concessione edilizia e le previsioni dello strumento urbanistico comunale.
	Infatti il piano regolatore comunale, che rappresenta lo strumento principale di regolazione dell'attività edificatoria di un comune, comprende per quanto qui rileva, la divisione del territorio in zone con la precisazione di quelle destinate all'espansione dell'aggregato urbano e alla determinazione dei vincoli, delle destinazioni d'uso e dei caratteri da osservare in ciascuna zona ( residenziali, industriali, agricole, turistiche, commerciali ecc.) nonché le aree destinate ad impianti pubblici ossia a scuole, chiese ospedali, pubblici uffici.

	Ora, dalla richiesta di consultazione presentata, emerge il riferimento da parte della società proprietaria dell'immobile al certificato di agibilità rilasciato dal comune in merito all'indifferente destinazione dell'immobile ad uso di ufficio pubblico o privato.
	Tale circostanza, tuttavia, non sembra costituire di per sé un ostacolo alla locazione.
	Ciò nonostante, sulla scorta delle superiori argomentazioni, e come precisato nella circolare 01.10.993 n. 450 del Ministero delle Finanze citata in premessa, è necessario "che l'impiego dell'immobile prescelto ad uffici pubblici che si intende dare al cespite è pienamente compatibile con la destinazione d'uso prevista dagli strumenti urbanistici vigenti sul territorio ove trovasi il bene".
	Per le suddette motivazioni si suggerisce di acquisire dal Comune di xxx un'attestazione in merito all'inesistenza di previsioni dello strumento urbanistico che siano d'impedimento all' uso pubblico dell'edificio in relazione alla compatibilità del presumibile maggior carico urbanistico con le previsioni del Piano regolatore comunale.
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