Pos.1	Prot. N. /44.08.11

Oggetto: Beni di enti pubblici. Bacini galleggianti di carenaggio. Trasferimento dall'ESPI alla Regione.




Allegati n...........................




ASSESSORATO REGIONALE DELL'INDUSTRIA
Dipartimento regionale dell'industria.

PALERMO

E, p.c. PRESIDENZA DELLA REGIONE
Direzione regionale del personale,
dei servizi generali, di quiescenza,
previdenza, ed assistenza del personale.

PALERMO

ASSESSORATO REGIONALE
DEL BILANCIO E DELLE FINANZE
Dipartimento regionale bilancio e tesoro.

PALERMO



1. Con la suindicata nota codesto Dipartimento chiede il parere dello Scrivente in merito ad una questione relativa al trasferimento al patrimonio della Regione dei bacini di carenaggio, siti nei porti di Palermo e Trapani, di proprietà dell'ESPI ed attualmente ceduti in locazione.
In particolare, viene riferito che il Commissario liquidatore dell'ESPI, ai sensi dell'art. 2, comma 3, della l.r. 5/99, ha richiesto alla Presidenza della Regione l'avvio della procedura di trasferimento dei predetti bacini, ritenuti dallo stesso Commissario non suscettibili di dismissione a causa della loro "destinazione produttiva".
Il Dipartimento richiedente informa che, a seguito di sollecito da parte del Commissario liquidatore, il Dipartimento regionale del personale, dei servizi generali, di quiescenza, previdenza ed assistenza del personale - Servizio Demanio e Patrimonio immobiliare - ha indetto una riunione per discutere in merito alla richiesta di avvio della procedura di trasferimento.
Lo stesso Dipartimento richiedente rappresenta, altresì, che dopo la partecipazione alla suddetta riunione ha richiesto ed acquisito tutti gli elementi di conoscenza in relazione ai citati beni in proprietà dell'ESPI ed ha sottoposto la questione all'Assessore regionale per l'industria.
Dalla documentazione acquisita si evince:
- Per quanto concerne il bacino del porto di Trapani, oltre alla consistenza economica del bene, al preciso ammontare del canone locativo e alla data di scadenza dello stesso contratto (18.8.2008), risulta che i canoni demaniali, le spese assicurative e i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria sono a carico della società conduttrice;
- Per i bacini del porto di Palermo risultano, altresì, l'ammontare dei canoni locativi, la scadenza dei contratti (in ambedue i casi l'8.07.2012) nonché l'assunzione, per la società conduttrice, dei costi della manutenzione ordinaria e straordinaria e dei premi assicurativi, e per il proprietario l'imputazione dei costi relativi ai canoni demaniali.
Quanto sopra, come pure la regolazione degli altri reciproci rapporti tra conduttori e locatori, risulta dalle copie dei contratti di locazione che sono allegati alla richiesta cui si risponde.
Codesto Dipartimento rileva ancora che in due successive riunioni, cui hanno partecipato (come si evince anche dalla documentazione allegata) rappresentanti del Servizio demanio e patrimonio del Dipartimento regionale del personale e dei servizi generali e del Dipartimento regionale bilancio e tesoro, è stato tracciato un possibile iter da seguire, ritenendo che, preliminarmente al trasferimento dei più volte citati bacini, debba essere acquisito, "ai sensi del comma 3 dell'art. 2 della l.r. 5/99, l'apprezzamento della Giunta regionale in merito alla non suscettibilità alla dismissione dei bacini" e ritenendo, altresì, di chiedere il parere dello Scrivente Ufficio "al fine di chiarire a quale ramo dell'Amministrazione ascrivere la competenza riguardo alla presa in carico ed alla gestione amministrativa dei beni...".
Infine, il richiedente Dipartimento sottolinea che il Servizio demanio e patrimonio del Dipartimento regionale del personale e dei servizi generali, nell'evidenziare la natura di "beni immobili" dei bacini in discorso, pone taluni quesiti che lo stesso Dipartimento richiedente rivolge allo Scrivente rinviando, quanto allo specifico contenuto, alla nota del medesimo Servizio Demanio e patrimonio (n. PG/187887 del 10.12.2007) allegata alla richiesta principale.
In particolare, si chiede:
a) a quale ramo dell'Amministrazione regionale deve essere imputata la competenza relativa alla gestione dei contratti stipulati con le società utilizzatrici dei bacini;
b) attesa la sostituzione del soggetto locatore conseguente al trasferimento della proprietà, quali modificazioni devono essere apportate ai detti contratti;
c) a quali obblighi sono soggette le parti relativamente alla manutenzione ordinaria, straordinaria ed all'esercizio dei poteri di vigilanza;
d) a carico di quale soggetto deve essere posto il pagamento dei canoni demaniali relativamente ai contratti che attualmente prevedono tale obbligo in capo al proprietario.
A conclusione della disamina delle questioni oggetto della richiesta, codesto Dipartimento segnala di aver sottoposto all'Assessore regionale per l'industria, nelle more dell'acquisizione dell'avviso dello Scrivente, uno schema di proposta, da sottoporre alla Giunta regionale, finalizzato all'espressione del parere sulla insuscettibilità dei beni in questione alla dismissione e sulla adesione alla provvisoria consegna degli stessi al Dipartimento regionale dell'industria.
Viene segnalato, inoltre, che l'Assessore regionale interpellato si è espresso nel senso di chiedere in via preliminare il parere dello Scrivente Ufficio e, successivamente, di investire della questione la Giunta regionale.
Pertanto, codesto Dipartimento chiede allo Scrivente di esprimere il proprio avviso.

2. Con riferimento alla richiesta del Commissario liquidatore dell'ESPI, il quale, ai sensi dell'art. 2, comma 3, della l.r. 5/99, ha richiesto alla Presidenza della Regione l'avvio della procedura di trasferimento dei predetti bacini di carenaggio, va in via pregiudiziale osservato che lo Scrivente nutre perplessità circa il riferimento al comma 3 dell'art. 2 della l.r. 5/99, dal quale discenderebbe tout court la necessità del preventivo apprezzamento della Giunta regionale in merito alla non suscettibilità alla dismissione dei bacini.
Sembra, infatti, che l'appena richiamata disposizione si limiti a prescrivere (con richiamo specifico al procedimento previsto al comma 2) l'intervento della Giunta regionale ai soli fini di determinare le modalità del trasferimento dei beni mobili e immobili nel patrimonio della Regione già oggetto di positiva valutazione; tale interpretazione risulta sia dall'implicito presupposto dell'inciso conclusivo del comma 3 (...per i quali non si procede alla vendita.) sia dall'assenza di compiti specifici assegnati all'organo collegiale in merito ad un potere preventivo sull'an.
Invero, con riguardo alla disciplina di sistema che regola, per quanto qui interessa, la suddivisione e l'interdipendenza dei compiti del commissario liquidatore e degli organi dell'Amministrazione regionale lo Scrivente ritiene utile una breve ricognizione.
Ed infatti, in forza del rinvio operato dal comma 6 dell'art. 1 della l.r. 5/99 - ai sensi del quale: "per quanto non previsto dalla presente legge si applicano le disposizioni del codice civile e le leggi dello Stato in materia" - i poteri del commissario liquidatore degli enti economici regionali risultano disciplinati dagli artt. 2278 e 2279 del codice civile. In particolare, le richiamate norme del codice civile prevedono che i liquidatori di società "possono compiere gli atti necessari per la liquidazione" col solo divieto di "intraprendere nuove operazioni". Pertanto, tenuto conto dell'ampia portata delle riferite disposizioni, deve affermarsi che rientra tra i poteri del commissario liquidatore degli enti economici in liquidazione quello di non procedere alla vendita di un immobile dell'ente in liquidazione e di deliberarne il trasferimento alla Regione.
Correlativamente, i commi 3 e 4 dell'art. 3 della già citata l.r. 5/99 prescrivono che tutte le decisioni del commissario liquidatore debbono essere comunicate entro sette giorni al Presidente della Regione ed all'Assessore regionale per l'industria il quale, entro il medesimo termine dalla ricezione, può chiedere chiarimenti o disporre l'annullamento degli atti trasmessi dandone comunicazione al Presidente della Regione.
Ora, dalla lettura delle appena citate disposizioni può coerentemente desumersi che appaia precipua attribuzione dell'Assessore regionale per l'industria (al quale, com'è noto, peraltro, è demandato in via principale il controllo e la vigilanza sugli enti ora in liquidazione), la previa valutazione in merito alla non suscettibilità alla dismissione; d'altra parte tale prerogativa è da ritenersi speculare alla competenza in merito alla relazione sullo stato di attuazione delle dismissioni degli enti economici regionali, da presentare, ai sensi del comma 5, art. 2, l.r. 5/99, alla competente Commissione legislativa dell'ARS.
Ciò premesso, non può, comunque, negarsi che, nelle ipotesi (come potrebbe essere quella relativa al caso di specie) in cui la valutazione sulla insuscettibilità alla vendita di beni in proprietà dell'Ente in liquidazione possa coinvolgere le attribuzioni di altri rami dell'Amministrazione regionale, l'Assessore regionale per l'industria valuterà se investire della decisione l'organo collegiale giuntale.
Passando agli specifici quesiti posti si esprimono le seguenti osservazioni.
Circa il quesito relativo al ramo di Amministrazione cui riferire, successivamente alla assunzione in consistenza, l'intestazione dei beni in argomento e cui attribuire la competenza alla gestione dei relativi contratti sembra che possano sostanzialmente condividersi le conclusioni cui giunge il Servizio demanio e patrimonio del Dipartimento regionale del personale e dei servizi generali.
In effetti, dall'analitico esame delle materie attribuite all'Assessorato regionale dell'industria dall'art. 8 del D.P.Reg. 70/79 in rapporto alla natura del bene ex se - disgiunta dalla natura e dalle attività espletate dall'Ente vigilato in liquidazione già proprietario del bene - ed all'esercizio delle attività correlate all'utilizzazione dello stesso bene deriva, a parere dello Scrivente, la riconduzione dell'immobile e dei relativi contratti di locazione alla materia "attività armatoriali".
Circa gli altri quesiti va preliminarmente rilevato che si condivide la qualificazione attribuita dal Servizio demanio e patrimonio del Dipartimento regionale del personale e dei servizi generali ai beni che ci occupano.
Infatti, i bacini di carenaggio, costruzioni comunicanti con il mare, necessarie per sottoporre a riparazione, manutenzione e pulizia la parte immersa (opera viva) di navi e imbarcazioni, sono qualificabili come beni immobili (art. 812 c.c.). Gli stessi, ove acquisiti dalla Regione, vanno ricompresi nella categoria dei beni immobili patrimoniali disponibili che, com'è noto, possono formare oggetto di tutela autoritativa solo nei limiti di espresse previsioni legislative e sono sottoposti, in via generale, a regime privatistico nonchè utilizzati dall'amministrazione proprietaria come beni economici anche mediante locazione.
Ciò premesso, al fine di rispondere agli altri quesiti posti, e, in particolare, ai quesiti sub b) e c), che si esaminano congiuntamente, va evidenziato, in via generale, che il trasferimento alla Regione della proprietà di un bene locato come quello in discorso non comporta la sostituzione nei diritti di credito derivanti dalla locazione e già maturati dal precedente proprietario e, perciò, non comporta una cessione del contratto di locazione ex art. 1146 c.c. ma soltanto una successione a titolo particolare nel rapporto di locazione (che è rapporto di durata) per la quale non è necessario il consenso del conduttore, obbligato a pagare i canoni non ancora maturati al nuovo locatore senza che la successione nella proprietà debba essergli comunicata con una particolare forma (Cfr. ex plurimis Cass. 11 febbraio 1978, n. 637).
Quanto ai reciproci obblighi, va in primo luogo affermato che, ai sensi del combinato disposto dagli artt. 1599 e 1602 del codice civile, il nuovo proprietario di un immobile locato è obbligato a rispettare la locazione stipulata dal precedente proprietario con contratto di data certa anteriore al trasferimento (secondo la regola: emptio non tollit locatum). Egli è, infatti, terzo rispetto al contratto precedentemente stipulato e pertanto, non gli sono opponibili solo gli accordi verbali in deroga al contenuto dell'originario contratto che non risultino anche essi da scrittura di data certa (Cfr. Cass., Sez. III, sent. n. 10775 del 29-10-1993).
In secondo luogo, oltre ai generali obblighi del locatore e del conduttore prescritti dagli artt. 1575 e 1587 del codice civile, per i casi che qui specificamente interessano, va evidenziato che nei contratti di locazione allegati alla richiesta cui si risponde sono rinvenibili disposizioni particolari in materia di accesso e di verifica dello stato locativo del bene (art. 5 del contratto di locazione 9 luglio 2003; art. 7 del contratto di locazione 19 dicembre 2005) le quali, per le motivazioni sopradescritte, vanno rispettate anche nel caso di trasferimento della proprietà.
Infine, con riguardo all'ultimo quesito, va osservato che, il pagamento degli oneri concessori per l'utilizzo delle aree demaniali è di regola a carico del titolare della concessione se non diversamente pattuito nel contratto relativo al godimento dell'immobile eventualmente stipulato dal concessionario. Va, però evidenziato pregiudizialmente che l'art. 46 del codice della navigazione (vedi anche l'art. 30 del reg. cod. nav.) ove è disciplinata la sostituzione del titolare della concessione anche nei casi di vendita o di esecuzione forzata, prescrive, per il perfezionarsi della sostituzione, la previa richiesta di autorizzazione all'autorità concedente.
Si ritiene di estendere il presente parere alle altre Amministrazioni in indirizzo.
* * *
Ai sensi dell'art. 15, co. 2, del D.P.Reg. 16 giugno 1998, n. 12 lo scrivente acconsente sin d'ora all'accesso presso codesto Assessorato al presente parere da parte di eventuali soggetti richiedenti.
 Si ricorda poi che, in conformità alla circolare presidenziale dell'8 settembre 1998, n. 16586/66.98.12 trascorsi 90 giorni dalla data di ricevimento del presente parere. senza che codesta Amministrazione ne comunichi la riservatezza, lo stesso potrà essere inserito nella banca dati "FONS".