Oggetto: DEMANIO. Immobili condominiali di proprietà regionale. Spese rifacimento lastrici.
Allegati n........................
PRESIDENZA DELLA REGIONE SICILIANA
DIPARTIMENTO REGIONALE DEL PERSONALE
E DEI SERVIZI GENERALI, DI QUIESCENZA, PREVIDENZA ED ASSISTENZA DEL PERSONALE
Servizio demanio e patrimonio immobiliare
PALERMO
1- Con nota 26 aprile 2006, n, 66177 codesto Dipartimento chiede l'avviso dello scrivente Ufficio sulle modalità di ripartizione delle spese occorrenti per l'impermeabilizzazione di un'area condominiale sovrastante parte dei locali di proprietà della Regione, adibiti ad archivio, e siti all'interno di un ampio complesso condominiale costituito da tre edifici. Un corpo di fabbrica compreso il piano cantinato (edificio A) è di intera proprietà della Regione; del secondo (edificio B) l'Amministrazione è proprietaria dei piani cantinato, primo e secondo; il terzo edificio C è interamente di proprietà privata. Viene precisato che gli immobili regionali hanno ingresso autonomo e che l'Amministrazione condominiale (almeno così sembra di capire dal tenore della richiesta di parere) vorrebbe ripartire la predetta spesa ai sensi dell'art. 1126 c.c. ponendone 2/3 a carico dei soli condomini proprietari dei cantinati sottostanti l'area condominiale da riparare e 1/3 a carico del condominio. In tal modo graverebbe sulla Regione l'80% dell'intero costo. Codesto Dipartimento ritiene, invece, che nella fattispecie debba trovare applicazione l'art. 1123 c.c. (ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino).
2 - Dalla copia dell'atto di compravendita degli immobili in questione in favore della Regione Siciliana nonché dalla deliberazione condominiale di approvazione dei lavori (allegati alla richiesta di parere) emerge che l'area da impermeabilizzare, oltre che fungere da copertura dei cantinati (per la maggior parte di proprietà dell'Amministrazione) svolge indubbiamente una funzione di accesso e luce per tutti i fabbricati che vi si affacciano e, in mancanza di volontà contraria desumibile dal titolo, deve presumersi comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. In tal caso la Corte di Cassazione, con sentenza 10-11-1998, n. 11283 (il cui testo integrale può essere agevolmente desunto dalla banca dati telematica "Il foro italiano", ed Zanichelli 2006) ha assoggettato il regime di tali cortili a quello dei lastrici solari ad uso esclusivo, disciplinato dall'art. 1126 cod. civ., ponendo i 2/3 della relativa spesa di manutenzione a carico dei proprietari cui l'area serve da copertura ed il restante terzo a carico di tutti i condomini.
Sembra pertanto che il riparto proposto dall'amministrazione condominiale trovi conforto in tale giurisprudenza dalla quale lo scrivente non ha motivo di dissentire.
Il principio di ripartizione degli oneri di manutenzione non preclude ovviamente l'azione di danni che i proprietari potranno esercitare nei confronti della stessa amministrazione condominiale per i danni subiti ai propri cantinati per effetto di infiltrazioni o altre cause imputabili all' omessa o cattiva manutenzione del cortile comune (cfr. Cass. 22-2-1999, n. 1477, sulla stessa banca dati citata).
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Ai sensi dell'art. 15, co. 2 del D.P.Reg. 16-6-1998, n. 12 lo scrivente acconsente sin d'ora all'accesso, presso codesto Assessorato, al presente parere da parte di eventuali soggetti richiedenti.
Si ricorda, poi, che in conformità alla circolare presidenziale 8-9-1998, n. 16586/66.98.12, trascorsi 90 giorni dalla data di ricevimento del presente parere senza che codesta amministrazione ne comunichi la riservatezza, lo stesso potrà essere inserito nella banca dati FONS.
