Pos. 4	Prot. 302.11.05

Oggetto: Contratti ed obbligazioni della P.A. - Applicabilità dell'art.6 della L.431/98 ad immobili adibiti ad uffici pubblici.




Allegati n...........................


Assessorato regionale
Agricoltura e Foreste
Dipartimento Interventi Strutturali
IX Servizio Regionale
Servizi allo sviluppo
(rif.fgl. 08.11.05, n.103015)


P A L E R M O




1. Con il foglio in riferimento codesto Dipartimento ha esposto di condurre in locazione due immobili attigui e comunicanti, di proprietà privata, i cui rispettivi contratti si sono tacitamente rinnovati uno fino al 30 giugno 2003 e l'altro fino al 30 giugno 2004. Con distinte raccomandate a.r. del 24 giugno 2002 e del 24 aprile 2003, il locatore ha dato disdetta dei due contratti e il Tribunale di Patti ha convalidato gli sfratti per finita locazione fissando per le esecuzioni le date del 17 dicembre 2003 e del 20 dicembre 2004. Codesta Amministrazione evidenzia che il proprietario degli immobili ha richiesto, in data 26 aprile 2005, il pagamento della maggiorazione del canone maturata dalla data di esecuzione dello sfratto e per tutto il tempo della successiva occupazione nella misura prevista dall'art.6 della legge 9 dicembre 1998, n.431.
Codesto Dipartimento nutre perplessità in ordine all'applicabilità della norma suindicata , inserita nel capo III della citata legge agli immobili in questione, adibiti ad uffici pubblici e chiede, pertanto, l'avviso di questo Ufficio. Successivamente, in seguito a richiesta formulata per le vie brevi da questo Ufficio, è stata trasmessa copia della richiesta formulata dal proprietario degli immobili di somme dovute a titolo di indennità di occupazione quantificate nella misura prevista dalla norma suindicata (cioè in termini di maggiorazione del canone nella misura del 20%).

2.L'art.6 della legge 9 dicembre 1998, n.431 recante "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo" è collocato all'interno del capo III della stessa legge recante "Esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo" e disciplina il rilascio degli immobili. In particolare, per quello che qui interessa la norma succitata, al comma 6, così dispone:" Durante i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell'articolo 11 del citato decreto-legge n.9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n.94 del 1982, nonché per i periodi di cui all'articolo 3 del citato decreto-legge n.551 del1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n.61 del 1989, come successivamente prorogati, e comunque fino all'effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente; l'importo così determinato è maggiorato del venti per cento. La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile. Durante i predetti periodi di sospensione sono dovuti gli oneri accessori di cui all'articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n.392, e successive modificazioni. In caso di inadempimento, il conduttore decade dal beneficio, comunque concesso, della sospensione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della citata legge n.392 del 1978".
La legge 431/98 rappresenta sotto più profili il superamento dei precedenti regimi vincolistici necessitati dalla grave situazione del mercato immobiliare e particolarmente di quello locativo, che per oltre un quarantennio ha rappresentato una delle più rilevanti cause di tensione e di conflitto sociale. L'art.6 della legge suindicata, che disciplina il rilascio degli immobili, si caratterizza per la limitazione temporale e spaziale dei suoi effetti, poichè contiene disposizioni evidentemente volte a regolare e a definire situazioni sorte nel vigore delle precedenti normative e circoscrive il proprio ambito di operatività ai comuni ad alta tensione abitativa di cui all'art.1 del d.l. 30 dicembre 1988, n.551 (Misure urgenti per fronteggiare l'eccezionale carenza di disponibilità abitative), convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.61. Tali peculiarità assumono rilievo nell'ambito del comma 6 della norma in questione il quale statuisce, in relazione ai periodi di sospensione dell'esecuzione specificatamente indicati e fino all'effettivo rilascio, la misura del risarcimento del danno per ritardata restituzione dell'immobile, quantificandola in una somma corrispondente al canone dovuto alla cessazione del contratto, a cui si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatisi nell'anno precedente, e disponendo che l'importo così determinato è maggiorato del venti per cento. La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'art.1591 del codice civile.
Come risulta dalle superiori considerazioni, suffragate dalla giurisprudenza della Corte Costituzionale chiamata a pronunciarsi sulla legittimità costituzionale della norma in esame (cfr.sentenza n.482/2000), l'art.6 della l.431/1998 è inapplicabile alla fattispecie in esame concernente contratti di locazione per uso non abitativo - precisamente quelli di cui all'art. 42 della l.392/78 - mentre la norma in questione disciplina, come correttamente ritenuto da codesto Dipartimento e come risulta sia dalla lettura del primo comma della stessa che dalla sua collocazione nell'ambito della legge in questione, il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo con le limitazioni locali e temporali cui si è sopra cennato.
Tuttavia corre obbligo di evidenziare che l'Amministrazione ha in ogni caso l'obbligo di corrispondere l'indennità di occupazione per il periodo successivo alla cessazione del rapporto di locazione. e ciò ai sensi dell'art. 1591 cod. civ. recante "Danni per ritardata restituzione" che, così,dispone: "Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".
In proposito la giurisprudenza ha precisato che "Il canone che il conduttore, ex art. 1591 cod. civ., è tenuto a corrispondere per il periodo, successivo alla cessazione del rapporto di locazione "de iure", in cui permanga nella disponibilità dell'immobile, va commisurato al corrispettivo convenzionale, come convenuto dalle parti" (Cass. Sez. III, sent. N. 497 del 20.01.1984), "inclusi quindi gli adeguamenti annuali che siano stati pattuiti con valida clausola di "aggiornamento ISTAT" (Cass. Sez. III 14.2.86 n. 891) . In definitiva il mancato lucro che il locatore può pretendere nelle more della restituzione non può essere superiore al canone che avrebbe potuto legittimamente percepire in costanza di normale svolgimento del rapporto, salva la corresponsione del "maggior danno nei soli limiti in cui il locatore ne deduca e dimostri la sussistenza". (Cass. Sez. III 14.2.86 cit.). Tanto precisato vorrà codesto Dipartimento, previa corresponsione della dovuta indennità nella misura come sopra quantificata, valutare la possibilità di concordare con il proprietario, qualora sussistano fondati elementi che lascino presumere la sussistenza del suo diritto alla corresponsione del maggior danno di cui al succitato art.1591 cod.civ., l'eventuale somma dovuta per tale titolo.
Nei termini suesposti è il parere di questo Ufficio.
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Si ricorda che, in conformità alla Circolare presidenziale 8 settembre 1988 n.16586/66.98.12, trascorsi 90 giorni dalla data di ricevimento del presente parere senza che codesta Amministrazione ne comunichi la riservatezza, lo stesso potrà essere inserito nella banca dati "FONS".