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DECRETI ASSESSORIALI
ASSESSORATO DEL TERRITORIO E DELL'AMBIENTE
DECRETO 27 ottobre 2006. Approvazione di variante al piano regolatore generale del comune di Belpasso.
IL DIRIGENTE GENERALE DEL DIPARTIMENTO REGIONALE URBANISTICA
Visto lo Statuto della Regione;
Vista la legge 17 agosto 1942, n. 1150 e successive modifiche ed integrazioni;
Visti i DD.II. 1 aprile 1968, n. 1404 e 2 aprile 1968, n. 1444;
Vista la legge regionale 27 dicembre 1978, n. 71 e successive modifiche ed integrazioni;
Visto l'art. 9 della legge regionale n. 40/95;
Visto il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di espropriazioni per pubblica utilità, approvato con il D.P.R. n. 327/2001 e modificato dal decreto legislativo n. 302/2002, reso applicabile con l'art. 36 della legge regionale n. 7 del 2 agosto 2002, come integrato dall'art. 24 della legge regionale n. 7 del 19 maggio 2003;
Visto il foglio prot. n. 7060 del 21 febbraio 2006, acquisito al protocollo generale di questo Assessorato con il n. 15235 dell'1 marzo 2006, con il quale il comune di Belpasso ha trasmesso, per l'approvazione, la variante allo strumento urbanistico vigente, ai sensi dell'art. 4 della legge regionale n. 71/78, delle norme di attuazione della zona F7;
Vista la delibera del consiglio comunale n. 107 del 29 settembre 2005, rettificata con successiva delibera consiliare n. 120 del 18 novembre 2005, con le quali il comune di Belpasso ha adottato la variante al piano regolatore generale relativa alla modifica delle norme tecniche d'attuazione della zona F7;
Visti gli atti di pubblicazione, ai sensi dell'art. 3 della legge regionale n. 71/78;
Vista la certificazione del 20 febbraio 2006, a firma del segretario generale del comune di Belpasso, dell'assenza di presentazione di osservazioni/opposizioni, sia entro i termini di legge che fuori termine, avverso la variante in argomento;
Vista la nota prot. n. 35 del 2 maggio 2006, con la quale l'unità operativa 5.1/D.R.U. di questo dipartimento ha trasmesso al Consiglio regionale dell'urbanistica, unitamente alla documentazione relativa alla variante in argomento, la proposta di parere n. 16 del 28 aprile 2006, che di seguito parzialmente si trascrive:
"...Omissis... Descrizione
La proposta di modifica alle norme di attuazione del piano regolatore generale vigente nel comune di Belpasso, approvato con decreto n. 987/D.R.U. del 22 dicembre 1993, riguarda il contenuto dei commi 1-2-3 dell'art. 26 (zone F7, F8, F9 - aree destinate a servizi collettivi ma a gestione privata), relativamente a quanto prescritto per la zona F7 - "Parco-zoologico", ubicata in contrada Agnelleria, estesa circa 138 ettari.
La suddetta modifica alle norme di attuazione vigenti è basata sulla proposta di potenziamento e di riqualificazione, effettuata dalla SO.GE.SVI. s.r.l., dell'azienda denominata "Parco Zoo di Sicilia-Etnaland".
Tale proposta, da quanto si evince dalla relazione allegata alle deliberazioni consiliari citate in premessa, prevede la possibilità di realizzare padiglioni per parchi a tema, insediamenti commerciali ed artigianali, un centro di salute sportiva, attività congressuali e di spettacolo (centro imax e sala convegni polivalente) ed una struttura alberghiera, per complessivi ulteriori 619.000 mc. di volume, in aggiunta ai circa 30.000 mc. già esistenti sull'area di proprietà della SO.GE.SVI. s.r.l. (evidenziata nell'allegata tav. 1) estesa circa 62 Ha.
La proposta di potenziamento e riqualificazione dell'azienda viene motivata dalla crescente domanda di fruizione, da parte degli utenti, di servizi ricreativi e turistici e dalla mancanza di adeguate strutture ricettive nell'ambito territoriale circostante.
L'art. 26, ai commi 1, 2 e 3, delle norme di attuazione del vigente piano regolatore generale, così recita: "art. 26-Zone F7, F8, F9, aree destinate a servizi collettivi ma a gestione privata.
26.1 - Definizione - Si tratta di aree destinate a servizi collettivi di iniziativa e gestione privata, di enti morali, o di cooperative.
In particolare la zona F7 sarà adibita a parco zoologico, le zone F8 a centri socio-sanitari e la F9 a centro socio-sanitario-geriatrico.
26.2 - Strumento di attuazione - Piano di lottizzazione convenzionato o, a giudizio dell'amministrazione comunale, piano particolareggiato.
La convenzione relativa al piano esecutivo non dovrà prevedere la cessione delle aree per le opere di urbanizzazione, in quanto l'edificazione in queste aree è assimilata a complesso insediativo chiuso ad uso collettivo, giusto art. 15 della legge regionale 27 dicembre 1978, n. 71.
Sarà invece corrisposto al comune il contributo sul costo di costruzione di cui alla legge 28 gennaio 1977, n. 10.
Nella convenzione dovrà essere confermata la destinazione specifica della zona e il mantenimento della stessa nel tempo.
In caso di mutamento di tali requisiti, le aree verranno destinate a servizi collettivi con la destinazione specifica che l'amministrazione comunale riterrà più opportuna.
26.3 - Indice di zona e prescrizioni particolari
Zona F:
- indice di fabbricabilità fondiaria: 0,20 mc/mq.;
- altezza massima consentita: 6,50 mt.;
- maggiori altezze sono consentite per padiglioni di ricovero degli animali, quali voliere, recinti per animali di grossa mole ecc.;
- dovranno essere previsti parcheggi in misura non inferiore a 20 posti-macchina per ogni ettaro di parco;
- oltre ai ricoveri per gli animali l'edificazione è consentita per ricavare servizi igienico-sanitari per il pubblico, bar-ristoro, depositi di attrezzi o di mangime, nonché alloggio del custode;
- sono soggetti a vincolo di conservazione tutti gli edifici rustici esistenti che potranno essere restaurati e utilizzati come attrezzature del parco;
- i volumi degli edifici rustici esistenti non vanno computati nell'indice di fabbricabilità complessiva".
Dall'esame degli atti trasmessi, le modifiche dell'art. 26 delle norme di attuazione, inclusi gli emendamenti inseriti dal consiglio comunale in sede di adozione, risultano essere le seguenti:
- punto 26.1: dopo la frase "In particolare la zona F7 sarà adibita a" le parole "parco zoologico" sono sostituite con la parola "parco";
- punto 26.2: dopo le parole "piano particolareggiato" e prima della frase "La convenzione relativa al piano esecutivo...." viene inserito quanto segue:
"L'area di intervento minima è fissata in 5 ettari.
Nel caso di nuova edificazione su aree oggetto di precedenti interventi, può essere rilasciata, solo previa verifica di congruenza con le previsioni di piano, un'unica concessione edilizia o, se l'attuazione dei singoli interventi è protratta nel tempo, più concessioni edilizie; in tal caso alla prima domanda di concessione deve essere allegato un planovolumetrico relativo alla sistemazione complessiva della sezione di superficie interessata ed alla localizzazione dei singoli edifici.";
- il punto 26.3 viene così sostituito: "26.3 - Indice di zona e prescrizioni particolari.
- Per la zona F7 valgono i seguenti parametri e le disposizioni appresso riportate. Destinazioni d'uso
Sono consentiti interventi per la realizzazione di:
- parchi a tema (parco meccanico, parco acquatico, parco della preistoria, parchi d'attrazione, etc.).
Insediamenti commerciali ed artigianali di servizio alle strutture turistiche e ricettive (alberghi, negozi, ristoranti, bar, parrucchiere, fotografo etc.).
Centro di salute sportiva (sauna, bagno turco, tepidarium, piscine coperte, palestre, spogliatoi, campi e percorsi sportivi all'aperto, percorso benessere, sport e relax legato all'acqua, laguna, piscina, etc.); attrezzature congressuali e per lo spettacolo (sala convegni, centro imax, etc.).
Esercizi turistico-ricettivi e attività di ristorazione.
La realizzazione delle attrezzature di cui ai punti 2, 3, 4 e 5 non può essere effettuata senza la preventiva o contestuale realizzazione delle attrezzature di cui al punto 1); essa dovrà seguire tendenzialmente la distribuzione delle attrazioni sull'area oggetto di piano e la presenza di spazi idonei. Il trasferimento di sede, la modifica d'uso e/o l'ampliamento degli insediamenti previsti ai punti 2), 3), 4) e 5) potranno essere effettuati anche previo rilascio di concessione salvo il rispetto di quanto enunciato nel precedente paragrafo.
Sui manufatti esistenti sono altresì ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, risanamento, ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione. Indice di fabbricabilità fondiaria
L'indice massimo di fabbricabilità è fissato in 1.00 mc. su mq.
In tale cubatura sono inclusi i volumi eventualmente già edificati per la realizzazione del parco e sono esclusi quelli relativi agli edifici rustici esistenti prima dell'intervento, che restano soggetti a vincolo di conservazione e che potranno essere ristrutturati e riutilizzati come attrezzature per il parco.
Non rientrano nel conteggio della cubatura: coperture con tende, pensiline, pergolati, portici aperti da tre lati, gabbie voliere e capanne, manufatti di riproduzione di sistemi naturali (rocce e grotte artificiali etc.). Altezze massime
Sono consentite le seguenti altezze massime:
- per gli edifici di cui al punto 1:12,00 mt;
- per gli edifici di cui al punto 2:8,00 mt;
- per gli edifici di cui al punto 3:9,50 mt;
- per gli edifici di cui al punto 4: centro imax: mt. 25,00;
- sala convegni polivalente: mt. 11,00.
In relazione alle esigenze connaturate alla realizzazione di specifiche tematizzazioni da porre in essere all'interno dei padiglioni, è possibile prevedere altezze superiori a quelle massime, previste in deroga e sulla base di idonee motivazioni.
Distanza minima dal confine: mt. 20,00. Rapporto di copertura
Il rapporto di copertura complessivo relativo al volume degli edifici (e dunque esclusi: le gabbie, le voliere, i portici, i pergolati, i manufatti di riproduzione di sistemi naturali, etc.) non può superare il 15% dell'area. Parcheggi
L'area a parcheggio non dovrà essere inferiore al 10% dell'intera superficie oggetto di specifico piano attuativo".
Si rileva, tra l'altro, che, dall'esame della documentazione trasmessa, ed in particolare dalla certificazione dell'ufficio tecnico comunale prot. n. 6823 del 20 febbraio 2006, la commissione edilizia comunale ha espresso il proprio parere favorevole relativamente alla nuova destinazione urbanistica, senza tuttavia entrare nel merito dei parametri urbanistici proposti con l'adozione delle modifiche di cui sopra. Considerazioni
Preliminarmente non può non osservarsi che, data l'estensione dell'area di interesse, e vista la natura degli interventi che si intenderebbero realizzare, piuttosto che proporre la mera modifica delle norme di attuazione vigenti relative alla suddetta zona territoriale omogenea, sarebbe stato opportuno procedere alla predisposizione di un piano particolareggiato dell'intero "parco", in variante al piano regolatore generale, al fine di valutare l'effettiva consistenza dei manufatti edilizi di previsione, il rapporto di questi con l'attuale conformazione naturale del sito, il rapporto tra il costruito e le aree a verde e gli spazi attrezzati, la viabilità interna, i parcheggi, etc.
Nel merito delle modifiche alle norme tecniche d'attuazione sopra riportate, si osserva, in primo luogo, che l'attuale disciplina della zona territoriale omogenea in questione scaturisce dall'accoglimento parziale dell'osservazione inoltrata dalla ditta SO.GE.SVI. s.r.l. e C. nell'ambito del procedimento dell'attuale piano regolatore generale, approvato con decreto n. 987/D.R.U. del 23 dicembre 1993, con cui è stato accettato l'aumento dell'indice di densità fondiaria (coincidente con quello territoriale "essendo prevista l'edificazione a sistema chiuso") da mc./mq. 0.03 a mc./mq. 0.20, lasciando inalterati gli altri parametri urbanistico-edilizi.
Alla luce di quanto precede, pur ritenendosi, in linea generale, accettabili le nuove destinazioni d'uso, non si ritengono condivisibili i previsti parametri urbanistico-edilizi, in quanto notevolmente superiori a quelli attualmente in vigore, con particolare riferimento:
- all'area minima di intervento, che a seguito di emendamento del C.C. è stata ridotta a 5ha a fronte dei 30ha originariamente proposti;
- alla possibilità del rilascio di singole concessioni edilizie senza la preventiva approvazione di un piano attuativo nei termini di legge;
- all'indice di fabbricabilità fondiaria di 1 mc./mq. (pari a 5 volte quello massimo ammesso dalle vigenti norme di attuazione per la zona F7).
Pertanto, per quanto sopra considerato, la scrivente unità operativa 5.1 esprime il parere che le modifiche alle norme di attuazione vigenti, adottate dal comune di Belpasso con le delibere consiliari n. 107 del 29 settembre 2005 e n. 108 del 18 novembre 2005, ai sensi dell'art. 4 della legge regionale n. 71/78, non si ritengono meritevoli di approvazione.";
Visto il parere del Consiglio regionale dell'urbanistica, espresso con il voto n. 561 del 13 settembre 2006, che qui di seguito si trascrive:
"Il Consiglio
Vista la proposta di parere n. 16 del 28 aprile 2006 dell'unità operativa 5.1 del D.R.U., relativa all'oggetto;
Vista la documentazione citata nel suddetto parere;
Sentiti i relatori che hanno esposto i contenuti della pratica e la proposta di parere dell'ufficio che fa parte integrante del presente voto;
Considerato che nel corso della discussione è emerso l'orientamento di condividere la proposta di parere dell'ufficio, concordandosi, in linea generale, circa la non ammissibilità delle modifiche degli artt. 26.1, 26.2 e 26.3 delle norme tecniche d'attuazione del vigente piano regolatore generale di Belpasso;
Ritenuto, tuttavia, che stante la specificità degli insediamenti che interessano la zona territoriale omogenea F7, rivolti sostanzialmente ad attività ludico-ricreative, al fine dello sviluppo e del miglioramento dell'offerta ludico-ricreativa, le modifiche alle norme tecniche d'attuazione, proposte dal comune di Belpasso, possono essere accolte limitatamente ai seguenti punti:
- art. 26.1: sostituzione delle parole "parco zoologico" con la parola "parco";
- art. 26.3 - punto 1): l'installazione e la costruzione di manufatti, macchinari, impianti etc. costituenti attrazioni, giochi e simili, ivi comprese le eventuali strutture edilizie necessarie all'impianto ed al funzionamento degli stessi, non sono soggette al rispetto dei limiti di altezza e densità fondiaria di cui all'art. 26.3 delle norme tecniche d'attuazione.
Per quanto sopra, il Consiglio esprime parere che, limitatamente ai punti sopra specificati, sono approvate le modifiche alle norme tecniche d'attuazione del piano regolatore generale relative alla zona F7, adottate con deliberazioni consiliari n. 107 del 29 settembre 2005 e n. 120 del 18 novembre 2005.";
Ritenuto di poter condividere il voto n. 561 del 13 settembre 2006, reso dal Consiglio regionale dell'urbanistica;
Decreta:
Art. 1
Ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge regionale n. 71 del 27 dicembre 1978, in conformità al voto n. 561 del 13 settembre 2006, è approvata la variante al piano regolatore generale vigente, adottata dal comune di Belpasso con delibere del consiglio comunale n. 107 del 29 settembre 2005 e n. 120 del 18 novembre 2005, relativa alla modifica delle norme di attuazione della zona F7, limitatamente ai punti relativi all'art. 26.1 con la sostituzione dei termini "parco zoologico" con "parco", e all'art. 26.3 con l'installazione dei manufatti, macchinari, impianti etc. costituendi attrazioni, giochi e simili, ivi comprese le eventuali strutture edilizie necessarie all'impianto ed al funzionamento degli stessi, che non sono soggette al rispetto dei limiti di altezza e densità fondiaria di cui all'art. 26.3.
Art. 2
Fanno parte integrante del presente decreto e ne costituiscono allegati i seguenti atti ed elaborati che vengono vistati e timbrati da questo Assessorato:
1) parere n. 16 del 28 aprile 2006, reso dall'unità operativa 5.1/D.R.U;
2) voto n. 561 del 13 settembre 2006, reso dal Consiglio regionale dell'urbanistica;
3) delibera del consiglio comunale n. 107 del 29 settembre 2005;
4) delibera del consiglio comunale n. 120 del 18 novembre 2005;
Elaborati
5) relazione tecnica;
6) inquadramento territoriale;
7) norme di attuazione.
Art. 3
La variante di cui al presente decreto dovrà essere depositata, unitamente ai relativi allegati, a libera visione del pubblico presso l'ufficio comunale competente e del deposito dovrà essere data conoscenza mediante avviso affisso all'albo pretorio ed in altri luoghi.
Art. 4
Il comune di Belpasso resta onerato degli adempimenti conseguenziali al presente decreto che, con esclusione degli atti ed elaborati, ai sensi dell'art. 10 della legge n. 1150/42, sarà pubblicato per esteso nella Gazzetta Ufficiale della Regione siciliana.
Palermo, 27 ottobre 2006.
Ufficio legislativo e legale della Regione Siciliana Gazzetta Ufficiale della Regione Stampa: Officine Grafiche Riunite s.p.a.-Palermo
Ideazione grafica e programmi di Michele Arcadipane
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