GURS Parte I n. 37 del 2003

PALERMO - VENERDÌ 22 AGOSTO 2003 - N. 37

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DECRETI ASSESSORIALI
ASSESSORATO DEL TERRITORIO E DELL'AMBIENTE

DECRETO 10 luglio 2003.
Approvazione di variante allo strumento urbanistico del comune di Mazzarino.

IL DIRIGENTE GENERALE DEL DIPARTIMENTO REGIONALE URBANISTICA
Visto lo Statuto della Regione,
Vista la legge 17 agosto 1942, n. 1150 e successive modifiche ed integrazioni;
Visti i decreti interministeriali 1 aprile 1968, n. 1404 e 2 aprile 1968, n. 1444;
Vista la legge regionale 27 dicembre 1978, n. 71 e successive modifiche ed integrazioni;
Visto l'art. 9 della legge regionale n. 40/95;
Visto l'art. 68 della legge n. 10 del 27 aprile 1999;
Premesso, che:
- con foglio prot. n. 10624 del 20 giugno 2002, il comune di Mazzarino ha trasmesso per l'approvazione di competenza la variante al vigente strumento urbanistico generale, adottata con delibera del consiglio comunale n. 97 del 28 dicembre 2001, in dipendenza della richiesta della ditta Hotel F.lli Alessi s.n.c. interessata alla realizzazione di un insediamento turistico-ricettivo denominato "Villa Rosangelo" in contrada Pileri;
- a seguito dell'esame di competenza l'U.Op. 3.1/DRU di questo Assessorato ha sottoposto al Consiglio regionale dell'urbanistica la proposta n. 56 del 18 luglio 2002, assunta ai sensi dell'art. 68 della legge regionale n. 10/99, che di seguito in stralcio si riporta:
"...Omissis...
Considerazioni
Il comune di Mazzarino è dotato di piano regolatore generale, approvato con decreto n. 170 del 12 giugno 1980. In tale strumento urbanistico non sono state previste specificatamente aree destinate ad insediamenti di tipo turistico-alberghieri ma soltanto zone C4 destinate all'edilizia di tipo stagionale. Tuttavia, in tali aree, secondo l'art. 15 delle norme di attuazione del piano regolatore generale (p.to 15.2), è possibile realizzare anche attrezzature alberghiere, con un indice fondiario maggiorato fino a 0,35 mc./mq. qualora le stesse superino gli 80 posti letto.
Il comune di Mazzarino, nell'adottare la variante in esame, ha trascurato di verificare l'indisponibilità di aree idonee allo scopo che ci si prefigge, ricadenti all'interno delle zone C4. Anche se tale circostanza non può assumere valore pregiudiziale in quanto l'intervento proposto prevede la riconversione di un'attività di tipo ricettivo già esercitata dalla ditta proponente, inserita nei progetti facenti capo al "contratto d'area di Gela" e rientra quindi in una programmazione socio-economica di tipo territoriale, si ritiene, tuttavia, che l'incremento volumetrico previsto, preponderante rispetto alla volumetria esistente, non possa essere condiviso, e che l'attività turistico alberghiera proposta debba a tutti gli effetti essere considerata come di nuovo impianto.
Per quanto riguarda, invece, i parametri urbanistici ed edilizi adottati, sembra che ci si sia riferiti a quelli stabiliti dal decreto interministeriale n. 1444/68 per gli interventi di tipo produttivo o commerciale. E' appena il caso di osservare che agli interventi finalizzati alla realizzazione di complessi alberghieri viene comunemente applicato il concetto di lottizzazione in ambito chiuso. Pertanto, una volta stabilito, in sede progettuale, il numero massimo degli utenti della struttura, va calcolata in riferimento ad essi la superficie da destinare a servizi ed attrezzature, suddivisi tra verde, aree destinate allo sport ed allo svago ed a parcheggi.
In definitiva, si ritiene che la variante urbanistica, adottata dal comune di Mazzarino con la delibera consiliare n. 97 del 28 dicembre 2001 e finalizzata alla realizzazione di un insediamento turistico-ricettivo in contrada "Pileri", non possa essere condivisa per le motivazioni discendenti dalle considerazioni sopra esposte.
In tali termini è la proposta della scrivente unità operativa";
- con il voto n. 9 del 30 ottobre 2002 il Consiglio regionale dell'urbanistica, condividendo integralmente le motivazioni contenute nella proposta dell'U.Op. 3.1/DRU sopracitata, ha espresso parere contrario all'approvazione della variante di che trattasi;
- con nota del dirigente generale, prot. n. 75368 del 16 dicembre 2003, la suddetta variante è stata restituita al comune di Mazzarino per le motivazioni contenute nel condiviso voto n. 9 del 30 ottobre 2002 espresso dal C.R.U.;
Visto il foglio prot. n. 5162 del 19 marzo 2003, assunto al protocollo di questo Assessorato al n. 18857 del 20 marzo 2003, con il quale il comune di Mazzarino, fatte proprie le considerazioni formulate dalla società Hotel F.lli Alessi s.n.c. in merito alle determinazioni di questo Assessorato, ha richiesto il riesame della variante;
Vista la deliberazione n. 97 del 28 dicembre 2001 con la quale il consiglio comunale di Mazzarino ha adottato, in esito alla richiesta della società Hotel F.lli Alessi s.n.c., la variante al vigente piano regolatore generale al fine di destinare un'area ricadente in zona "E" a "zona per attrezzature turistico-alberghiere" per la realizzazione di un insediamento turistico-ricettivo denominato "Villa Rosangelo" in contrada Pileri;
Visti gli atti relativi alla procedura di deposito e pubblicazione, di cui all'art. 3 della legge regionale 27 dicembre 1978, n. 71, relativi alla delibera consiliare n. 97 del 28 dicembre 2001;
Vista la certificazione del 19 giugno 2002 a firma del segretario comunale, in ordine alla regolarità del deposito e pubblicazione, nonché attestante l'assenza di osservazioni avverso la variante adottata;
Vista la delibera n. 48 del 20 maggio 2002, con la quale il consiglio comunale ha preso atto della mancata presentazione, nei termini di legge, di osservazioni od opposizioni avverso la variante in esame;
Visto il parere n 36/2001 del 12 dicembre 2001 espresso, con prescrizioni, dall'ufficio del Genio civile di Caltanissetta, ai sensi dell'art. 13 della legge n. 64/74;
Vista la proposta di parere n. 27 del 13 maggio 2003 resa dall'unità operativa 3.1/DRU di questo Assessorato, ai sensi dell'art. 68 della legge regionale n. 10/99, che di seguito parzialmente si trascrive:
"...Omissis...
A supporto dell'istanza di riesame è stata trasmessa una nuova relazione tecnica, condivisa e fatta propria dal l'amministrazione comunale con la citata nota n. 5162/03, con la quale si controdeduce alle motivazioni addotte da questo Assessorato per il proprio diniego e si modifica la proposta progettuale originale riducendone le caratteristiche dimensionali e tipologiche, definendo il numero di utenti previsti e dimensionando conseguentemente gli spazi da destinare a servizi ed attrezzature, in conformità a quanto previsto dalla vigente legislazione riferendosi alle indicazioni di cui all'art. 15 della legge regionale n. 71/78 in quanto insediamento collettivo in ambito chiuso.
Con la suddetta relazione, in primo luogo si sottolinea l'inserimento dell'intervento all'interno degli investimenti previsti dallo strumento di programmazione negoziata "Contratto d'area di Gela".
Viene, inoltre, precisato che le previsioni urbanistiche dell'area "C.4" del vigente piano regolatore generale non hanno avuto attuazione a causa delle particolari condizioni orografiche dei luoghi e della mancanza di qualsiasi tipo d'urbanizzazione; per tali motivi tali aree non sono state interessate da interventi edificatori, nè da parte dei proprietari nè da parte di eventuali investitori. Infatti, in sede di revisione dello strumento urbanistico generale, le suddette previsioni non sono state confermate dallo schema di massima del nuovo piano regolatore, approvato con delibera commissariale n. 98 del 21 novembre 1997, allegata alla documentazione ora trasmessa.
L'argomento più forte a favore del riesame della variante sembra essere, tuttavia, la dettagliata descrizione della preesistente attività di ristorazione, consolidata sull'area del progetto in esame fin dagli anni sessanta, (esercitata dalla ditta F.lli Alessi che già svolge attività alberghiera in un altro esercizio ubicato in centro storico), che costituisce un punto di riferimento tradizionale per i principali operatori economici che operano nel comprensorio industriale dei comuni di Mazzarino, Riesi e Butera, ove si sono insediate numerose attività industriali di un certo rilievo (ad esempio Zonin, F.lli Zappalà, Gruppo Tessile di Riesi), in taluni casi prossime all'area oggetto d'intervento.
Pertanto, l'iniziativa economica, al di là dell'esistenza nel vigente strumento urbanistico di una zona "C.4" per le residenze stagionali, ove è consentito insediare anche altre attività, tra cui quelle alberghiere, può essere considerata strategicamente legata al sito originario, sia per quanto riguarda il potenziale bacino d'utenza, vista la facilità dei collegamenti viari con il centro urbano di Mazzarino e con la strada di scorrimento veloce Caltanissetta Palermo - Palermo Catania, che per quanto riguarda le qualità paesaggistiche ed ambientali del sito, che hanno contribuito a determinare il successo commerciale del l'iniziativa economica già avviata e della quale l'attività alberghiera che si vuole ora intraprendere, costituirebbe un ampliamento dell'attuale gamma di servizi, che si avvantaggerebbe delle sinergie e delle economie di scala altrimenti disperse, ove si procedesse alla realizzazione di una nuova iniziativa localizzata in un'area diversa dall'attuale.
Per quanto riguarda l'aspetto urbanistico, la relazione propone, accogliendo i rilievi sollevati da questo Assessorato con la citata nota n. 75368/02, ai fini di una migliore integrazione con il paesaggio e con gli edifici già realizzati, la riduzione dell'indice di densità territoriale da mc./mq. 1,5 a mc./mq. 1,00 con la conseguente realiz zazione di una volumetria complessiva pari a mc. 8.70,00 (6.692 dei quali di nuova costruzione). Si avrebbe, quindi, una rilevante riduzione rispetto alla precedente previsione volumetrica di mc. 13.455,00.
Il numero degli utenti che usufruiranno della struttura è stato, infine, determinato in 126, più 34 addetti ai servizi.
Pertanto, riguardo al numero degli utenti della struttura, la variante prevede ora la realizzazione di un albergo per complessivi 126 posti letto e la dotazione di aree per servizi (verde, parcheggi, aree per lo svago), che si integrerà relativamente agli spazi ed i locali per la ristorazione con quelli già esistenti.
I parametri edilizi e quelli urbanistici sono riportati nella sottostante tabella:

Unità di

Superfici/Volumi

Quantità

Rapporto

misura

utenti

Superficie coperta

mq.

8.970,00

160

Superficie coperta esistente

mq.

511,42

Area pertinenza fabbricato

mq.

805,00

Superficie coperta di progetto

mq.

643,00

Verde attrezzato

mq.

4.735,58

Superficie strade

mq.

275,00

Superficie parcheggio pubblico

mq.

2.000,00

Volumetria esistente

mc.

2.278,70

Volumetria di progetto

mc.

6.692,00

Indice territoriale applicato al

1,00 fondo

mc./mq.

Distacchi

ml.

3 dal confine

10 dagli edifici

Altezza massima edificio

ml.

15,00

In conclusione può rilevarsi che:
1) l'intervento è inserito tra quelli finanziati grazie al "Contratto d'area di Gela", 2° protocollo aggiuntivo, finalizzato allo sviluppo socio economico ed occupazionale dell'area nel settore turistico, come si evince dal relativo verbale di sottoscrizione, acquisito al protocollo di questo ufficio al n. 45689 del 24 luglio 2002;
2) le motivazioni ostative derivanti dall'esistenza di un'area "C.4" destinata dal piano regolatore generale ad insediamenti stagionali, nella quale è possibile, in base a quanto previsto dalle norme di attuazione del piano, localizzare anche interventi di tipo alberghiero, si ritiene che possano essere superate dall'avvenuta retrocessione della stessa a zona "E.1" in sede di approvazione dello schema di massima del nuovo piano regolatore generale, quale atto di precisa volontà di modifica dell'attuale previsione urbanistica, a motivo della mancata attuazione della precedente destinazione;
3) lo stretto legame esistente tra l'attività di ristorazione, che si vuole ampliare con quella alberghiera, ed il sito originario impone da un punto di vista economico il mantenimento dell'attività in situ, pena la perdita dei vantaggi assicurati dal successo dell'esercizio già avviato da decenni. Pertanto sotto questo aspetto può essere considerato come ampliamento ed integrazione di un'attività preesistente e non come localizzazione di un'attività alberghiera da realizzare ex novo;
4) sono stati approfonditi gli aspetti concernenti i parametri urbanistici ed edilizi e che gli stessi risultano in linea con quelli previsti dalle norme vigenti, risultando una dotazione complessiva per utente: di mq. 16 per aree da destinare a verde, allo sport ed allo svago; di mq. 2,5 per parcheggio in aggiunta a quelle previste dall'art. 18 della legge n. 765/67 e successive modifiche ed integrazioni (una superficie pari a un decimo della cubatura complessiva);
5) che la procedura di adozione della variante è stata, come verificato in occasione del precedente parere, conforme alle norme di cui all'art. 3 della legge regiona le n. 71/78.
Si ritiene, pertanto, di poter proporre la revisione del precedente parere negativo, condividendo il progetto per la realizzazione di un intervento ricettivo denominato "Villa Rosangelo", adottato con delibera consiliare n. 97 del 28 dicembre 2001, da realizzare nel rispetto dei parametri urbanistici ed edilizi sopra elencati e discendenti dalla relazione tecnica allegata alla richiesta di riesame prot. n. 5162 del 19 marzo 2003, previa verifica sulla regolarità degli immobili esistenti";
Visto il voto n. 143 dell'11 giugno 2003, con il quale il Consiglio regionale dell'urbanistica, in conformità alla proposta dell'U.Op. 3.1/DRU n. 27 del 13 maggio 2003, ha ritenuto meritevole di approvazione la variante proposta dal comune di Mazzarino per la realizzazione di un insediamento turistico-ricettivo denominato "Villa Rosangelo" in contrada Pileri;
Ritenuto di potere condividere il superiore parere n. 143 dell'11 giugno 2003 espresso dal Consiglio regionale dell'urbanistica in condivisione della proposta dell'U.Op. 3.1/DRU di questo Assessorato;
Rilevata la regolarità della procedura seguita;

Decreta:

Art. 1
Ai sensi dell'art. 4 della legge regionale n. 71 del 27 dicembre 1978, in conformità al voto del Consiglio regionale dell'urbanistica n. 143 dell'11 giugno 2003, è approvata la variante al vigente strumento urbanistico del comune di Mazzarino, adottata con delibera del consiglio comunale n. 97 del 28 dicembre 2001, riguardante il cambio di destinazione, da zona "E" a "zona per attrezzature turistico-alberghiere", di un'area ricadente in contrada Pileri per la realizzazione di un insediamento turistico-ricettivo denominato "Villa Rosangelo" ad opera della società Hotel F.lli Alessi s.n.c.

Art. 2
Fanno parte integrante del presente decreto e ne costituiscono allegati i seguenti atti ed elaborati, che vengono vistati e timbrati da questo Assessorato:
1) proposta dell'U.Op. 3.1/DRU n. 56 del 18 luglio 2002;
2) voto del Consiglio regionale dell'urbanistica n. 9 del 30 ottobre 2002;
3) proposta dell'U.Op. 3.1/DRU n. 21 del 13 maggio 2003;
4) voto del Consiglio regionale dell'urbanistica n. 143 dell'11 giugno 2003;
5) delibera di C.C. n. 97 del 28 dicembre 2001;
6) delibera di C.C. n. 48 del 20 maggio 2002;
7) all. A.1 Relazione generale;
8) all. B.1 Inquadramento territoriale;
9) all. B.2 Corografia;
10) all. B.3 Stato di fatto;
11) all. B.4 Planimetria catastale;
12) all. B.5 Stralcio strumento urbanistico vigente;
13) all. B.6 Stralcio strumento urbanistico in itinere;
14) all. B.7 Carta tematica dell'uso del suolo nelle aree di potenziale espansione;
15) all. B.8 Carta dei vincoli;
16) all. B.9 Carta vincolo idrogeologico;
17) studio geologico costituito da:
- relazione geologica;
- all. 01 Corografia;
- all. 02 Caria geolitologica;
- all. 03 Carta geomorfologica;
- all. 04 Colonne stratigrafiche;
- all. 05 Sezione stratigrafica;
- all. 06 Analisi di laboratorio e prove s.p.t.;
- all. 07 Analisi di stabilità;
- all. 08 Documentazione fotografica;
18) all. C.1 Variante urbanistica;
19) all. C.2 Zonizzazione di progetto;
20) all. C.3 Zonizzazione di progetto su catastale;
21) all. C.4 Infrastrutture e reti tecnologiche;
22) all. C.5 Relazione sulle infrastrutture e reti tecno logiche.
23) Relazione integrativa, datata 16 gennaio 2003, allegata al foglio della ditta - prot. del comune n. 1200 del 6 gennaio 2003.

Art. 3
Il comune di Mazzarino resta onerato degli adempimenti conseguenziali al presente decreto che, con esclusione degli atti ed elaborati, sarà pubblicato per esteso nella Gazzetta Ufficiale della Regione siciliana.
Palermo, 10 luglio 2003.

SCIMEMI

(2003.29.1867)

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MICHELE ARCADIPANE, direttore responsabile
MARIA LA MARTINA, condirettore	MELANIA LA COGNATA, redattore

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